Kühlhausimmobilien, mit Chad DeBolt

Gibt es mit der Zunahme des E-Commerce und der Lebensmittellieferung eine wachsende Marktchance für den Kühlhaus-Immobiliensektor?

Chad BeBolt, Geschäftsführer und Principal bei Saxum Real Estate, nimmt an der Messe teil, um über den aktuellen Stand des Marktes für Kühlhausimmobilien und die Möglichkeiten zu sprechen, die Investoren in Betracht ziehen sollten.

Die von OpportunityDb und WealthChannel-Gründer Jimmy Atkinson moderierte The Opportunity Zones & Private Equity Show bietet Gastinterviews von Fondsmanagern, Beratern, politischen Entscheidungsträgern, Steuerexperten und anderen führenden Experten für Opportunity Zones und die breitere Private-Equity-Landschaft.

Jimmy: Willkommen zur Show „Opportunity Zones und Private Equity“. Ich bin Jimmy Atkinson. Heute sprechen wir im Podcast über Kühllager und die wachsenden Marktchancen für diesen einzigartigen Immobiliensektor. Und heute ist Chad DeBolt, Geschäftsführer und Direktor von Saxum Real Estate, zu mir gekommen, um dieses und weitere Themen zu besprechen. Und Chad kommt heute aus Austin, Texas zu uns. Chad, schön dich zu sehen. Danke, dass du in die Show gekommen bist. Wie geht es dir?

Tschad: Es geht dir großartig, Jimmy. Danke für die Einladung.

Jimmy: Auf jeden Fall, Chad. Und zusätzlich zu Ihrer Rolle bei Saxum sind Sie auch ein Domer-Kollege wie ich. Sie sind ein Zweisportler in Notre Dame. Es ist also immer toll, sozusagen mit einem Notre-Dame-Kämpfer in Kontakt zu treten.

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Tschad: Gehen Sie irisch. Danke, dass du mich hast, Jimmy. Ich schätze es.

Jimmy: Absolut. Gehen Sie irisch. Hey, Chad, ich vermute, dass ein großer Teil meiner Zielgruppe aus vermögenden Investoren und Beratern Saxum Real Estate aufgrund der verschiedenen Opportunity Zone-Deals, an denen Sie beteiligt waren, bereits einigermaßen vertraut ist. Wir haben im Laufe der Jahre ein paar Mal im Podcast und in unseren Nachrichtenartikeln über euch berichtet. Aber für diejenigen, die es vielleicht nicht kennen: Können Sie uns etwas mehr über Saxum erzählen und welche Rolle Sie dort spielen?

Tschad: Absolut. Saxum ist ein vertikal integriertes Immobilieninvestitionsentwicklungsunternehmen. Wir sind jetzt etwa neun Jahre alt. Ich bin vor etwa sieben Jahren beigetreten. Ich war wirklich der zweite Mann, und das Unternehmen hat wirklich eine beeindruckende Wachstumsgeschichte hinter sich. Wir konnten es in den letzten sieben Jahren wirklich skalieren. Es gab viel Wachstum. Wir haben derzeit etwa 37 Teamkollegen, die sich auf zwei Büros in Austin und einige in New Jersey verteilen. Wir haben 7 Teamkollegen unten in Austin, wir haben 30 oben in New Jersey.

Unser Ziel war und ist es, ein vertikal integriertes Netzwerk von Investmententwicklungsunternehmen zu schaffen. Und wir konzentrieren uns wirklich auf Industrie- und Mehrfamilienobjekte. Das sind unsere Schwerpunkte. Wenn wir uns die Mehrfamilien-Branche ansehen, denken wir wirklich über den Wohnungsbau nach, da wir auch über etwa 4.000 Betten in Studentenwohnheimen verfügen. Aber es hat uns wirklich ermöglicht, einen einzigartigen Weg zu finden, um Einfluss auf die immobilienkaufmännische Seite der Gleichung zu nehmen, denn erstens: Wir beschaffen Mittel, wir sind ein Hybrid. Wir sind in dieser Hinsicht ein Private-Equity-Unternehmen. Wir haben Multi-Asset-Fonds und machen auch Single-Asset-Deals. Gleichzeitig sind wir aber auch echte Sponsoren. Wir sind also die Sponsoren des Deals und führen Deals von der Wiege bis zur Bahre auf unserer gesamten Plattform durch.

Und wenn Sie genau darüber nachdenken, haben wir ein 12-köpfiges Entwicklungs- und Konstruktionsteam, wir haben eine interne Rechtsabteilung, 3 Vollzeitanwälte, wir haben ein etwa 6-köpfiges Akquisitionsteam und dann Asset-Management-Operationen, was auch immer. Es gibt also eine Reihe verschiedener Dinge, die bei uns im Gange sind, und die es uns ermöglichen, Geschäfte wirklich in die Hand zu nehmen, Risiken zu managen, das Budget pünktlich umzusetzen und wirklich einzigartige Möglichkeiten im ganzen Land zu finden.

Jimmy: Sie sind im Immobilienbereich in einer Vielzahl unterschiedlicher Immobilienarten und Sektoren tätig. Heute befassen wir uns speziell mit der Kühllagerung. Ich freue mich sehr auf dieses Gespräch. Aber bevor wir dorthin gehen, wollte ich herauszoomen und die Aussicht aus 30.000 Fuß Höhe besprechen, um zu sehen, wie Saxum ... Ich denke, Saxum und Sie, Chad, sind führend in der Gewerbeimmobilienbranche. Was sind einige der stärksten Trends, die sich Ihrer Meinung nach in den nächsten Jahren in der Gewerbeimmobilienlandschaft abzeichnen werden?

Tschad: Sichere Sache. Ich denke, der Markt für Gewerbeimmobilien ist … nochmal: Alle Märkte unterliegen Zyklen. Jeder, der seit mindestens 15 Jahren auf dem Markt ist, hätte die Große Rezession 2008, 2009 und 2010 miterlebt. Und eine Sache, die an Immobilien interessant ist und über die viele Leute jetzt sprechen, ist, dass Immobilien eine rückständige Anlageklasse sind. Und wenn man hinterherhinkt, bedeutet das, dass man es nicht auf Knopfdruck verkaufen kann. Es braucht Zeit. Und bei Anlageklassen, die aus diesem Grund illiquider sind, dauert es in der Regel länger, bis sie neu bewertet werden.

Während Sie also sehen, dass der Aktienmarkt volatil war und insbesondere der Zinsmarkt sehr volatil war, spüren Immobilien diese Bewegungen. Gleichzeitig dauert die Ausspielung jedoch meist länger. Um nur ein paar Daten zu nennen: Der Immobilienmarkt hat seinen Tiefpunkt nicht erst in den Jahren 2010 und 2011 erreicht, also vor 13 oder 14 Jahren. Und der Aktienmarkt, der S&P 500, erreichte am 9. März 2009 tatsächlich seinen Tiefpunkt. Und ich erinnere mich an das genaue Datum, weil es tatsächlich mein Geburtstag war. Es war 667, was verrückt ist, wenn wir uns jetzt im Bereich von 4.000 befinden. So kam es zu einem Aufruhr auf dem Markt.

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Es ist also etwas ganz Besonderes, das man im Auge behalten sollte. Und ich würde sagen, es kommt mir so vor, als ob Gewerbeimmobilien heutzutage mehr in den Nachrichten stehen als noch vor 15 Jahren. Und ich denke, wenn man sich das anschaut, hat man sich hauptsächlich auf die Umzugsraten konzentriert. Wir hatten die größte Zinsänderung der letzten 20 Jahre. Und wie Sie wissen, handelt es sich bei fast allen Investitionen in Private Equity um Hebelwirkung. Wenn Sie also die Hebelwirkung betrachten, sind die Zinssätze eine wichtige Komponente.

Insgesamt würde ich also sagen, dass die Kreditmärkte nach dem, was wir gesehen haben, bei fast den meisten Transaktionen definitiv schwieriger waren als seit über einem Jahrzehnt. Wenn es um Eigenkapital geht, ist es ebenso wichtig, dass die Schulden bereits beglichen sind, bevor das Eigenkapital tatsächlich versucht, sich an einigen dieser Geschäfte zu beteiligen. Und das gibt es nicht nur bei Saxum. Das würde Ihnen jeder Sponsor auf dem Markt sagen.

Ich denke also, dass der Markt im nächsten Jahr bis 18 Monaten im Allgemeinen unruhig sein wird. Mit der Volatilität gehen natürlich auch Chancen einher. Ich glaube, dass die Anleger da draußen, wenn sie sich Chancen im Immobilienbereich ansehen, meiner Meinung nach große Probleme mit vielen dieser größeren Fonds haben werden, die stabilisierte Vermögenswerte zu extrem niedrigen Kapitalisierungsraten kauften und diese dann nicht festlegten in festverzinslichen Schulden, und jetzt stehen diese auf dem Kopf. Wir haben also viel darüber gehört, und es ist nicht ungewöhnlich, dass einige der größeren Spieler einige Rückzahlungen erhalten, was dort vor sich geht. Das ist also eine Sache, die sich im Laufe der Zeit auswirken wird.

Aber aus unserer Sicht, die gesund ist, ist unser Portfolio im Allgemeinen ziemlich sauber, da es sich bei vielen unserer Deals um Entwicklungsverträge handelt, die derzeit wohl nicht umgesetzt werden. Es stehen einige Deals an, und bei den meisten Deals handelt es sich in der Regel um Mehrfamilienhäuser oder Industrieanlagen. Und das wäre der letzte Punkt, den ich wirklich anspreche, der nur das Gesamtbild betrifft. Jeder Investor, der sich dem WealthChannel anschließt, der sich das anschaut, der wirklich versucht, diese Krise zu verstehen und zu bewältigen, muss jetzt über Investitionen nachdenken: Welche Vermögenswerte können Preiserhöhungen grundsätzlich zum Endverbraucher oder zu den Verbrauchern führen? Rechts?

Wenn Sie also wirklich darüber nachdenken, und ich bin wiederum kein Experte für den Aktienmarkt, glaube ich jedoch, dass einer der Gründe, warum der Aktienmarkt dort geblieben ist, wo er ist, darin besteht, dass der Aktienmarkt teilweise potenziell Schutz bietet Inflation, da gute Unternehmen die Kosten an die Verbraucher weitergeben könnten. Das ist einer der Gründe, warum ich denke, dass wir uns in einem inflationären Marktumfeld befinden, und das ist auch der Fall. Ich denke, dass dies mittelfristig wahrscheinlich so bleiben wird, was meiner Meinung nach bei den meisten Menschen der Fall ist, unabhängig davon, was die Fed tut.

Und ich denke, dass wir einen Höchststand bei der Inflation erreicht haben, aber ich glaube nicht, dass wir in absehbarer Zeit beim PCE wieder auf unter 2 % fallen werden. Das sind Vermögenswerte, die Sie sich ansehen sollten. Und wenn man sich das anschaut, ist die einfachste Sache noch einmal: Das ist es, was wir bei Saxum tun, wir tun es mit Absicht, weil es grundsätzlich davon abhängt, dass wir in Wohnraum und Industrie investieren, weil wir in COVID, Mehrfamilien- und Industriegebäude der Klasse A, investieren. Bei Gewerbeimmobilien sind wir mit Abstand die beiden besten Anbieter. Nach der Corona-Krise ist es das Gleiche. Dabei handelt es sich also um Anlageklassen, die entweder stark von der Lieferkette gesteuert werden, geschäftskritisch sind oder einen hohen Nutzen haben, oder wiederum einen extrem hohen Nutzen, bei dem die Menschen in Bezug auf die Miete irgendwo wohnen müssen.

Und wie Sie wissen, korrelieren die Gelder und Zinssätze der Fed in bestimmten Fällen positiv mit den tatsächlichen Mieten, nicht wenn sie auf ... steigen. Eine Inflation von 15 % oder 20 % ist eine ganz andere Geschichte. Aber wenn Sie ein potenzieller Hausbesitzer sind, beginnen Sie jetzt mit 7 % Hypothekenzinsen gegenüber einer potenziellen Miete. Diese Gleichung im Vergleich zum Kauf oder zur Miete spielt also eine Rolle. Wir haben also in den letzten Jahren einen starken Anstieg der Mieten der Klasse A gesehen, im Allgemeinen einen Anstieg im mehrfachen zweistelligen Bereich. Und noch einmal, zurück zu meinem vorherigen Punkt: Dabei handelt es sich um Vermögenswerte, bei denen die Kapitalisierungsraten zwar höher sein könnten, während die Baukosten höher sein könnten, ein großer Teil davon jedoch ausgeglichen werden könnte und möglicherweise mehr, basierend auf der Möglichkeit, die Mieten zu verschieben, was den NOI in die Höhe treibt .

Jimmy: Alles tolle Gedanken. Und wenn wir gerade von kritischer Lieferkette sprechen, haben Sie diesen Begriff vorhin in Ihrer vorherigen Antwort erwähnt. Konzentrieren wir uns nun für den Rest der Folge auf Kühlräume, denn ich denke, wir haben in diesem Podcast in letzter Zeit viel über Mehrfamilienhäuser gesprochen, aber nicht viel über Kühlräume. Ich möchte heute deine Meinung dazu hören, Chad. Zunächst einmal: Wie haben Sie begonnen, sich mit der Kühllagerbranche auseinanderzusetzen?

Tschad: Ja. Das Engagement von Saxum im Immobilienbereich im Kühlhausbereich ist also wirklich der Kern der Gründung von Saxum. Das Unternehmen war schon immer ein unternehmerisches Unternehmen. Wir haben immer nach einzigartigen Trends gesucht, die die Leute vielleicht nicht in unterbewerteten Anlageklassen sehen, nach Möglichkeiten, wirklich einzigartige, risikobereinigte Renditen zu erzielen und zu erzielen.

Durch diesen Prozess war die Industrie, die ursprünglich in Jersey gegründet wurde, bevor wir unser Büro in Austin eröffneten, lange Zeit eine der größten Anlageklassen in Jersey. Es ist kein verborgenes Geheimnis, und das wussten wir schon immer. Wir fanden es immer interessant, aber wir haben damals nie in diesem Raum gespielt, weil wir keinen Vorteil hatten. Und wir tun nichts, wenn wir keinen Vorsprung haben. Und Sie haben es mit den Prologis und den Herzögen dieser Welt zu tun. Sehr große Unternehmen, börsennotiert, viel niedrigere Kapitalkosten als wir. Es ist schwer, sie zu schlagen. Und wenn Sie einen Vermögenswert nutzen, zahlen Sie wahrscheinlich zu viel. Und wir spielen dieses Spiel auch nicht.

Als wir also anfingen, nach Wegen zu suchen, um in die Industrie einzusteigen, und als wir unsere Hausaufgaben machten und einfach nach interessanten Ideen und ähnlichem, wie Sie bereits erwähnt haben, zu Opportunity Zones suchten, stießen wir auf etwas, das sich ergab unser Weg. Wir haben viele Hausaufgaben gemacht. Wir haben bisher etwa 10 Deals abgeschlossen. Also auch hier kein allzu großer Unterschied zu Opportunity Zones. Als wir anfingen, uns allgemein mit der Kühllagerung zu befassen, dachten wir, es wäre fast … Es war für uns sehr überraschend, wie fragmentiert und unerschlossen eine Anlageklasse war.

Und um es wirklich zu verstehen, wenn man sich die Kühllagerung anschaut, stellt die Kühllagerung weniger als 2 % aller Industrieanlagen dar. Wenn Sie also über ein Nischenspiel im Industriebereich sprechen möchten, dann ist es das Industriestück. Es ist nicht einmal diskutabel. Und dafür gibt es eine Reihe von Gründen. Und wenn man es aus der Immobilienperspektive betrachtet, fängt man an, die Zwiebel zu schälen: Das Durchschnittsalter eines Kühlhauses liegt bei 42 Jahren. Wir sprechen also von alten Gebäuden, geringen lichten Höhen und vielen Ineffizienzen. Dabei handelt es sich um Triple-Net-Leasingverträge, was bedeutet, dass ein Teil dieser Kosten auf die Mieter abgewälzt wird.

Nun, wenn Sie ein altes Gebäude mit kaputter Isolierung und Rissen haben, können Sie über eine Reihe von Ineffizienzen nachdenken. Wenn Sie Mieter sind, wird Ihnen in manchen Fällen vieles davon abgewälzt. Daher war es für uns einfach schockierend, dass dies nicht ausgebaut wurde. Und einer der Hauptgründe dafür ist wohl zweierlei. Zunächst einmal belaufen sich die Kosten für die Kühllagerung in der Regel auf mindestens 50 % bis zum Doppelten der Kosten für die Trockenlagerung.

Und wie ich bereits erwähnt habe, wenn Sie ein großes Unternehmen sind, ein börsennotiertes Industrieunternehmen, besteht das Ziel darin, trockene Industriegebäude zu bauen, 9 Monate Bauzeit, Millionen und Abermillionen Quadratmeter, 98 % des Marktes. Kein Problem. Der schwierigere Handel besteht darin, die Ärmel hochzukrempeln und in einen Markt wie Kühllager einzusteigen, der doppelt so viel kostet wie im Allgemeinen 50 % bis zum Doppelten der Kosten für Trockenlager. Es ist schwierig zu bauen. Sie haben sehr komplizierte Kühlsysteme und eine starke Isolierung. Es ist sehr einzigartig und der Aufbau nimmt mehr Zeit in Anspruch. Sie erkennen potenzielle Werbeaktionen also nicht so schnell wie bei anderen Angeboten.

Auch hier ist es das, was Saxum tut: Wir suchen nach einzigartigen Möglichkeiten, um Mehrwert zu schaffen. Wir sind bereit, mehr Zeit und Arbeit zu investieren, wenn es sinnvoll ist. Das war also etwas, das für uns wirklich interessant war. Die andere Sache ist die Versorgung. Die Leerstandsquote im Kühlhaus liegt unter 2 %. Und das war wirklich einzigartig für uns, denn als wir anfingen, uns damit zu befassen, gab es nicht viele Kühllagervorräte aus der Zeit vor COVID-19.

Wenn man sich also viele Entwicklungen im Bereich der Kühllagerung ansieht, wurden in der Vergangenheit typischerweise Suiten entwickelt. Und das bedeutet, dass ein Unternehmen Platz braucht, es keine Entwickler ist und kein Gebäude bauen möchte. Sie möchten möglicherweise nicht nur das Gebäude besitzen, sondern auch einen Miet- oder Vormietvertrag für ein Gebäude unterzeichnen und möchten, dass ein Bauträger es baut. In diesem Fall gibt es keinen Nachschub, da das Gebäude automatisch eingelagert wird. Das ist also eine weitere Sache, die wir für einzigartig hielten. Sehr begrenztes Angebot, sehr niedrige Leerstandsraten, sehr obskures, fragmentiertes Geschäft.

Und wenn wir uns damit befassen, möchte ich sagen, dass wir großartige Investoren sind. Ich denke, wir sind ziemlich gut, aber wir könnten wie jeder andere jeden Tag besser werden. Aber es ist besser, ein bisschen Glück zu haben als Gutes. Wir haben begonnen, uns vor der COVID-19-Krise mit der Kühllagerung zu befassen. Und es gibt viel Geld, mehr Quarterbacks da draußen, die sich das jetzt ansehen. Aber wir haben wirklich das zweite vollständig 100 % spezifikationsgerechte Projekt im Land gebaut, das wir vor COVID auf dem Fort Worth-Markt entwickelt haben. Also, ja. Dadurch wurden wir von diesem Sektor angetan und können uns danach wirklich auf den Weg zu den Rennen machen.

Jimmy: Sie sind also zur richtigen Zeit am richtigen Ort. Und COVID beschleunigte die Nachfrage nach Kühllagern. Was sind Ihrer Meinung nach die wichtigsten Nachfrage- und Angebotstreiber, die diese Branche beeinflussen?

Tschad: Ja. Und wenn ich mit unseren Anlegern spreche, denke ich, dass manchmal die besten Investitionen auf dem Markt manchmal am einfachsten zu verstehen sind. Und deshalb werden sie manchmal übersehen. Und wenn wir uns wirklich mit den Grundlagen befassen, warum man in etwas investieren möchte, also mit den Grundlagen, der Gleichung auf der Nachfrageseite, dann ist es fast schon sehr offensichtlich, oder? Als wir noch einmal auf die Zeit vor der COVID-Krise schauten, hielten wir es für sinnvoll, das zweite 100 %-Spezifikationsgebäude im Land zu bauen, nämlich ein 4.000 Quadratmeter großes Gebäude. Und das lag einfach an der Tatsache, dass die Anlageklasse, wie gesagt, sehr alt war, oder? Es gibt also viele arkane Gebäude, deren Angebot jedoch begrenzt ist. Aber als wir uns die Nachfrage ansahen, war es einfach so interessant. Und daraus ...

Auch hier gibt es Amazon schon seit ... Wir sprechen derzeit von mehr als 20 Jahren. E-Commerce ist derzeit nichts, was man nicht versteht. Ich denke immer noch, dass die Zahlen darüber, was E-Commerce ist und was er im Laufe der Zeit sein wird, selbst für Amazon extrem niedrig sind. Betrachtet man die tatsächliche Nachfrage nach verderblichen Lebensmitteln vor COVID-19, so bestellten etwa 20 % der Verbraucher Lebensmittel online. Und ich spreche nicht von Restaurants, sondern von Lebensmitteln. Also gingen wir noch einmal davon aus, dass bei 20 % und einigen kräftigen Steigerungen allein dadurch eine enorme potenzielle Nachfrage entstehen würde. Und was darüber hinaus auf der Nachfrageseite wirklich interessant war, war die Tatsache dieser gesamten Gesundheitsbewegung in unserem Land und nicht nur im Land, sondern in der Welt, nicht wahr? Ich bin in den 80ern aufgewachsen, und in den 80ern weiß Gott, was in einigen der Lebensmittel enthalten war, die ich gegessen habe, wenn man sich Essen wie Pop-Tarts ansieht und was auch immer. Aber wenn man es jetzt betrachtet...

Jimmy:Außerdem hat uns die Ernährungspyramide gesagt, dass wir jeden Tag etwa 12 Portionen Getreide essen sollten, oder so etwas Lächerliches, oder?

Tschad: Genau. Stark auf Pasta.

Jimmy:Ja genau.

Tschad: Ja, ich habe italienische Wurzeln. Bei uns zu Hause gibt es jede Menge Pasta. Genau. Wenn man sich das jetzt ansieht, ist es fast alltäglich zu sagen, dass jeder möchte, dass seine Kinder in seiner Familie gesündere Lebensmittel erhalten und ein längeres Leben führen. Und das bedeutet, dass die meisten Verbraucher keine Lebensmittel wollen, die länger als sechs Monate im Regal stehen. Und was bedeutet das? Nun, es bedeutet etwas ganz Einfaches. Das bedeutet, dass Sie einige der Konservierungsstoffe entfernen müssen, die ihm eine so lange Haltbarkeit im Regal ermöglichen. Und wenn Sie das tun, bedeutet das, dass das Essen nicht so lange haltbar ist. Die einzige Möglichkeit für diese Lebensmittelversorgungskette, dies im Grunde zu bewältigen, besteht darin, die Lebensmittel zu kühlen oder einzufrieren, Punkt. Es gibt keine Debatten.

Als wir uns das ansahen, waren es einfach … wieder ganz grundlegende Treiber auf der Nachfrageseite der Gleichung. Und ich würde Ihnen noch einmal sagen: Lieber Glück als Gutes haben. Die Zahl der Online-Verkäufer beträgt mittlerweile 70 % der Verbraucher, die verderbliche Lebensmittel online bestellen, in gewisser Hinsicht. Wir hätten also nie damit gerechnet, dass das noch einmal so schnell passieren würde. COVID ist gerade explodiert und hat der Branche eine Menge Rückenwind verliehen, oder? Das ist es also.

Und dann gibt es auf der Angebotsseite, worüber ich vorhin gesprochen habe, angesichts der geringen Leerstände von unter 2 % dieses sehr geheimnisvolle nationale Netzwerk älterer Gebäude, die es tatsächlich gibt. Wissen Sie, aus unserer Sicht sind wir wiederum Entwickler und unser Bauleiter verfügt über langjährige Erfahrung im Bau von Kühllagern. Wir betrachteten die Fähigkeiten als: „Hey, wir denken, wir könnten das bauen. Wir glauben, dass wir es im Rahmen des Budgets und termingerecht bauen können, und wir glauben, dass es eine große Nachfrage nach neuen Gebäuden geben wird.“ Um den Kreis zu schließen: Aus diesem Grund haben wir uns wohl gefühlt, als wir vor der COVID-19-Krise den Grundstein für ein 100 % spezifikationsgerechtes Gebäude legten. Und nun ist der Markt seitdem noch interessanter geworden.

Jimmy: Vor der COVID-19-Krise hatten Sie Rückenwind, und jetzt hat sich die Situation durch die Verhaltensänderungen, die die Verbraucher als Reaktion auf die Pandemie vorgenommen haben, noch beschleunigt. Ich stelle mir also diese Kühllager vor, da gibt es verderbliche Lebensmittel, Lebensmittelartikel, vielleicht denke ich auch an verschreibungspflichtige Medikamente, die gekühlt oder eingefroren werden müssen. Was gibt es sonst noch in diesen Einrichtungen? Welche Mieter sind in diesem Bereich am aktivsten?

Tschad: Ja, es war faszinierend. Ich mache immer Witze darüber. Ich liebe Essen. Ich persönlich liebe es, an Essen und verschiedene Arten von Essen zu denken. Und als Kind würde ich nie in einem Restaurant arbeiten wollen. Ich mache viele andere handwerkliche Arbeiten, weil ich nicht sehen wollte, wie das Essen zubereitet wird. Aber ich habe es geschafft, mich auf der Lagerseite in die Lebensmittelbranche vorzuarbeiten, was spannend ist. Es war wirklich faszinierend, etwas darüber zu erfahren. Und wie die Lebensmittelversorgungskette gehen auch wir Menschen in unserer Welt ehrlich gesagt davon aus, dass man in ein Geschäft gehen und eine frische Avocado kaufen kann. Vor 20, 30 Jahren war das noch nicht so.

Wenn man an saisonales Obst und Gemüse denkt, sind es einfach … Dinge, mit denen wir im Laufe der Zeit verwöhnt wurden, die sehr komplex und sehr getrieben sind. Dahinter steckt so viel Wissenschaft und Technologie, die wir alle in unserem täglichen Leben als selbstverständlich betrachten. Und wenn man es wirklich aus der Logistikperspektive betrachtet, ist es einfach richtig wild. Bevor ich also einige dieser spezifischen Unternehmen beschreibe, möchte ich die Frage zu Beginn so beantworten, dass es zwei Arten von wirklichen Benutzern gibt, wenn man an Kühllager denkt.

Saxum baut also wieder die Immobilien, auf denen wir Kühlgebäude bauen, oder? Auf der Immobilienseite ist es für uns natürlich für Gebäudeeigentümer sehr wichtig zu wissen, wer diese Mieter sind. Und tatsächlich gibt es zwei Arten von Mietern. Es gibt Direktnutzer und dann gibt es 3PLs, die als externe Logistikdienstleister bezeichnet werden. Wenn Sie an direkte Nutzer denken, stellen Sie sich Folgendes vor: Denken Sie an die Walmarts, die Targets der Welt, möglicherweise an die Heinzes oder die Conagras, große, riesige Lebensmittelkonzerne, die es da draußen gibt, oder? Und bei einigen dieser Unternehmen handelt es sich wohl um Logistikunternehmen. Sie besitzen eine Reihe eigener Lagerhäuser. Sie betreiben eigene Lager. Sie wissen, was sie tun.

In manchen Fällen, wie beispielsweise bei Amazon, wachsen sie jedoch so schnell, dass ihnen einfach der Platz ausgeht, und sie können sogar 9 bis 12 Monate warten, um ein weiteres Gebäude zu bauen. Sie vermieten also Flächen. Und wenn Saxum ein Gebäude besitzt und so tut, als hätte Amazon keinen Platz mehr auf dem Markt, und sie wollen Platz mieten, kommen sie zu uns, unterzeichnen einen Mietvertrag und betreiben dann das Lager selbst. Auch hier tun wir nichts. Sie wissen, wie man das Lager leitet. Sie wissen, wie man das Lager bedient. Und wieder sind sie Logistikexperten, Punkt. Das sind etwa 20 % der Mieter auf dem Markt. Große, große, riesige Unternehmen, von denen viele von uns wissen, dass sie irgendeinen Bedarf an Kühlung haben.

Auf der anderen 80-Prozent-Seite der Gleichung denken Sie, wenn Sie an diese 3PLs denken, wenn Sie wirklich an externe Logistikdienstleister denken, an Coworking. Wenn wir ein 4.000 Quadratmeter großes Gebäude haben, könnten Sie ein 3PL-Unternehmen haben, das beispielsweise 200.000 Quadratmeter der Fläche vermieten würde. Wenn man das in Palettenpositionen umrechnet, was natürlich die Verbindung zur Logistik darstellt, sind es ungefähr 25.000 Palettenpositionen, mehr oder weniger. Wir könnten also einen 3PL haben, der sagt: „Hey, wir wollen die Hälfte Ihres Gebäudes leasen.“ Und was sie tun, ist, dass sie auf zwei Arten Geld verdienen: Sie verdienen typischerweise Geld mit der Lagerung, und das bedeutet, dass sie von uns zum X-Preis pro Palette leasen, die sie dann zu einem höheren Preis wieder freigeben. Einfach wieder wie Coworking, nicht allzu unähnlich.

Aber dann gibt es noch eine größere Menge an Kosten und Gebühren, was interessant ist, insbesondere bei Lebensmitteln, wenn es um die Handhabung geht, oder es könnte sich um Schockfrosten, Kistenkommissionierung oder Cross-Docking handeln, all diese einzigartigen Dinge, die spezifisch sein könnten Lebensmittel, Qualitätskontrolle der Lebensmittel. Sind die Temperaturen richtig? Überprüfen wir das? All diese Dinge, oder? Und es gibt all diese Dienste, die wohl durchgeführt werden müssen. Und genau das macht ein 3PL, oder?

Also, 3PL, in diesem Beispiel habe ich Ihnen 25.000 Paletten gegeben, sie könnten 100 Kunden haben, die jährlich 250 Paletten Lagerung benötigen. Und diese Paletten werden rein und raus, richtig, es gibt Bewegung und es gibt offensichtlich Geschwindigkeit und Bewegung dieser Paletten, aber das ist sozusagen eine Art, über diese Kunden nachzudenken. Und um noch ein weiteres Beispiel zu geben, um allen da draußen beim Lernen und Zuhören zu helfen: Ich verwende Eis, weil ich Eis liebe. Eis wird grundsätzlich bei -20 Grad gelagert, Produkte bei 38 Grad, damit Sie sich ein Bild von der Bandbreite dieser Anlagen machen können.

Sie könnten ... Stellen Sie sich vor, Sie wären ein Eiscreme-Franchise-Unternehmen mit 20 Einzelhandelsgeschäften. Alles, was Sie interessiert, ist, dass Sie möchten, dass jeden zweiten Mittwoch in jeder Einrichtung eine Palette Eis auftaucht, und das ist alles, was Sie interessiert. Sie möchten kein Industrielager mieten. Sie wollen kein Lagerhaus besitzen. Sie wollen kein Lager betreiben. Und ganz nebenbei möchten Sie sich vielleicht nicht einmal um den Transport Ihrer Waren vom Lager zu Ihren 20 Einzelhandelsgeschäften kümmern. Genau das macht ein 3PL.

Und es gibt wohl Tausende, ja sogar Millionen dieser Eiscremefirmen, die die Logistik auslagern wollen, weil das nicht zu ihren täglichen Aufgaben gehört. Und hier waren wir auch auf der 3PL-Seite der Gleichung beteiligt. Wenn Sie an andere Unternehmen denken, um Ihre anfängliche Frage zu beantworten: Wenn Sie sich vertiefen, sind Pommes-Frites-Unternehmen, Proteinunternehmen, Protein könnte Hühnchen sein, was haben Sie, Meeresfrüchte, wie Sie es nennen, Produktionsunternehmen, Tiernahrungsunternehmen sind sehr interessant als Nun, das muss die Lebensmittel lagern, was im Grunde genommen ein Händler sein könnte, der Lebensmittel lagert, die er dann an einen Verarbeiter verkaufen könnte, der das gesamte Fleisch zerkleinert und es dann zu seinem Endprodukt verfeinert. Es gibt also all diese einzigartigen Lieferketten auf dem Lebensmittelmarkt, die einfach faszinierend sind.

Und um es mal kurz aufzuschlüsseln: Ich bekomme oft Fragen zu Impfstoffen. Lagern wir Impfstoffe, nur weil wir gerade eine Pandemie hinter uns haben? Und das Besondere daran ist, dass die meisten Pharmaunternehmen diese im Grunde selbst lagern. Schwierig wird es auch, weil viele dieser Impfstoffe tatsächlich bei über -⁠100 Grad gelagert werden müssen. Das Kältemittelsystem für -⁠100 und weniger unterscheidet sich also von einem Kältemittelsystem, das -⁠20 bis 38 betragen könnte. Anders ausgedrückt: Wenn ich ein Bauträger bin, der nach den Spezifikationen eines Gebäudes berechnet wird und es sich nicht um einen gebauten Raum handelt Für das Pharmaunternehmen XYZ ist es ziemlich riskant, dass Sie eine sehr geringe Kundenbasis haben, um diesen Raum zu mieten. Das ist also normalerweise nicht das, worauf wir uns konzentrieren.

Jimmy:Du machst Essen und im Grunde nur Essen, stimmt das?

Tschad: Ja, ich würde sagen, es geht um Lebensmittel, Menschenfutter, Tiernahrung, die Tiernahrungsfirmen und vieles mehr. Ich meine, zum Teufel, einige dieser Tiernahrungsmittel, so wie die Menschen heutzutage ihre Tiere behandeln, ich denke, ehrlich gesagt, Menschen könnten etwas von dieser Tiernahrung essen.

Jimmy:Wahrscheinlich, ja.

Tschad: Das ist eine ganz andere Geschichte, aber wie gesund ist die ganze Vermenschlichung der Tiere, die ... ich habe zwei Hunde. Ich verstehe es und verstehe es, aber es ist eine echte Sache. Es ist sehr interessant.

Jimmy: Ja, ich wette. Nun, wir werden nicht noch weiter in dieses Kaninchenloch eintauchen, aber vielleicht heben wir es uns für das nächste Mal auf. Nun, diese unglaubliche Marktchance hier mit der Kühllagerung gibt viel Rückenwind. Ist es wirklich konkurrenzfähig geworden? Wie sieht Ihre Wettbewerbslandschaft in dieser Branche aus?

Tschad: Ja, wenn man es genau betrachtet, ist das wirklich Interessante, dass es sich um einen Wachstumsmarkt handelt, oder? Und ich denke noch einmal: Als Investoren wollen Sie sich Produkte ansehen, bei denen es Preissetzungsmacht gibt und die Preise an den Endverbraucher weitergegeben werden könnten. Das ist entscheidend. Sie möchten aber auch nach Märkten suchen, die tatsächlich wachsen, und es besteht eine steigende Nachfrage nach dem gesamten Universum. Und wenn man es betrachtet, ist es äußerst interessant. Wenn man sich das tatsächlich vorhandene Produkt im Kühllager ansieht, sind es etwa 350 Millionen Quadratfuß. Wir gehen davon aus, dass die Fläche im Laufe des nächsten Jahrzehnts tatsächlich auf über 500 Millionen, also 500 Millionen Quadratfuß, anwachsen wird.

Bei diesen Zahlen handelt es sich also um einen Wachstumsmarkt. Aus den Gründen, über die wir bereits zuvor gesprochen haben, gibt es in diesem Bereich viel Rückenwind. Was so interessant wird, ist Folgendes: Denken Sie daran, ich sagte, dass etwa 20 % des Marktes diese Endverbraucher sind, die großen großen Logistik-, Amazon- und Target-Unternehmen. Und wieder machen sie irgendwie ihr eigenes Ding, oder? Wenn Sie sie also für eine Sekunde beiseite legen, fragen Sie sich im Grunde: „Wie sehen diese 80 % aus? Wie sieht dieser 3PL-Markt aus?“ Und wenn man anfängt, sich das anzuschauen, dann wird es noch faszinierender.

Und damit gibt es im Grunde drei Hauptakteure, die den gesamten Bereich auf nationaler Ebene und ziemlich nahe auf globaler Ebene dominieren. Es ist etwas umfangreicher, aber es gibt drei Unternehmen: Lineage, Americold und US Cold. Americold, öffentlich gehandelt. Der Ticker ist kalt. Jeder kann es nachschlagen. Lineage ist ein Privatunternehmen. Lineage ist der weltweit größte Anbieter von 3PL-Kühllagern. Americold ist die Nummer zwei. Sie kontrollieren also 80 % der Mieter, oder? Also 20 % direkt, 80 % 3PLs. Von diesen 80 % repräsentieren diese drei Unternehmen etwa 85 % der aktiven Fläche. Es ist also äußerst interessant.

Und mein Vergleich wäre, wenn man darüber nachdenkt, ist es fast wie der Autohändlermarkt auf nationaler Ebene. Und ich werde es erklären. Wenn Sie an Autohäuser denken, gibt es eine Reihe von Auto-REITs, Unternehmen, die … Real Estate Investment Trusts, separate Trusts, in der Regel Autohäuser von Familien kaufen und Sales-Leasebacks abschließen. Sie geben ihnen Pachtverträge mit einer Laufzeit von 20 Jahren. Die Familie kann eine Menge Geld abheben und dann besitzt der REIT die Immobilie. Es gibt also ein Geschäft dafür, aber es ist immer noch eine Nische. Bei den meisten Autohäusern handelt es sich auf nationaler Ebene um familiengeführte Unternehmen, die sehr spezifisch auf die Region, in der sie ansässig sind, spezialisiert sind. Und wenn man sich die Kühllagerung ansieht, ist es ähnlich.

Wenn Sie also nicht zu den „Großen Drei“ gehören, also zu den „Großen Drei“, dann reden Sie … nicht um ein Tante-Emma-Haus, sondern um eine Familie, die vielleicht drei bis vier Kühlhäuser im Südosten oder in den USA besitzt Nordwesten, und das war's.

Jimmy:Und das sind 15 % der 80 % des Kuchens, die nicht auf die wirklich großen Player, die Targets, die Walmarts usw. entfallen, oder?

Tschad: Es ist wild, ja. Ja. Und darüber hinaus, um noch einen Schritt weiter zu gehen: Wenn Sie darüber nachdenken, möchten die meisten großen Unternehmen, wenn Sie ein Endunternehmen sind, das einen 3PL mit der Auslagerung Ihrer Logistik beauftragen möchte, und Sie im Inland ansässig sind, dies nicht tun befassen sich mit vier verschiedenen Tante-Emma-Betreuern in verschiedenen Regionen der Vereinigten Staaten, die über unterschiedliche Technologien, unterschiedliche Systeme und unterschiedliche Plattformen verfügen. Das bereitet Kopfschmerzen, oder? Sie sind auf der Suche nach Nationalspielern, die sich in einem Bereich befinden, der wirklich etwas bewirken kann. Und das ist die Sache. Wenn Sie ein landesweites Netzwerk von Kühllagern aufbauen könnten, wären Sie sofort einzigartig. Und das war ziemlich wild. Und was dort passiert ist, sind die großen Drei, die wiederum so wachsen, dass sie einige ihrer eigenen Vermögenswerte entwickeln, aber ehrlich gesagt hat Saxum mehr Entwicklung. Noch einmal, Saxum, wir sind keineswegs so groß wie diese Jungs. Auch auf der Immobilienseite entwickeln wir pro Jahr so ​​viele Vermögenswerte, wie auf Quadratmeterbasis wohl möglich sind.

Ein großer Teil ihres Wachstums … Auch hier ist Americold börsennotiert. Das muss den Aktionären geschuldet sein. Wie steigern Sie Ihren Umsatz? Nun, Sie steigern Ihren Umsatz durch den Erwerb anderer Vermögenswerte. Denn, wie ich bereits sagte, ist die Kühllagerung in der Regel keine spezielle Anlageklasse, und auch hier gibt es wie an der trockenen Front keine Gruppe von Entwicklern, die einfach nur eine spezielle Anlageklasse aufbauen. Aus den oben genannten Gründen ist viel Raum individuell gestaltet. Es möchte für bestimmte Benutzer erstellt werden. Es existiert dort draußen nicht. Die Art und Weise, wie sie das Wachstum im Laufe der Zeit vorangetrieben haben, besteht also darin, 3PL zu kaufen, die im Laufe der Zeit größer geworden sind, oder? Und wenn ein Unternehmen groß genug ist, um gekauft zu werden, kauft normalerweise eines dieser drei Unternehmen auf.

Und es hat diese einzigartige Dynamik auf dem Markt geschaffen, denn erinnern Sie sich an das, was ich vorhin gesagt habe: Das Durchschnittsalter eines Kühlhauses beträgt 42 Jahre. Wenn Sie also Mieter sind und 85 % der Fläche, von der Sie Mietflächen beziehen könnten, wahrscheinlich 42 Jahre alt sind, ist das auf längere Sicht kein gutes Angebot. Und noch einmal: Wenn Sie sich diese großen Drei ansehen, spreche ich nicht speziell mit jemandem, aber COVID hat viele Preisprobleme mit den Arbeitskosten verursacht, was auch immer, und es gab viele Preiserhöhungen auf dem Markt. Und ich denke, es gibt eine Reihe von Kunden da draußen, die große Preiserhöhungen hatten, wahrscheinlich mehr, als sie dachten, und die sagten: „Wow, das hat wehgetan. Ich habe alle Eier in einem Lieferkettenkorb. Wir müssen Wege finden, das zu tun.“ Diversifizieren Sie dies aus Sicht der Lieferkettenlogistik, nur um unsere eigenen Unternehmen vor möglichen anderen Steigerungen zu schützen. Es besteht also die einmalige Gelegenheit, auf der 3PL-Seite des Kühllagerbereichs mitzuspielen.

Jimmy: Arbeiten Sie also mit 3PLs zusammen? Mieten sie Flächen von Ihnen oder werden Sie zu Ihrem eigenen 3PL? Helfen Sie mir zu verstehen, was dort vor sich geht.

Tschad: Ja. Was wir also auf der Saxum-Seite tun, ist wirklich eine Hauptsache. Auch hier handelt es sich bei Saxum, wie ich bereits beschrieben habe, um ein Unternehmen für die Entwicklung gewerblicher Immobilieninvestitionen. Unser Ziel besteht wirklich darin, ein landesweites Netzwerk neu gebauter, hocheffizienter Kühllageranlagen aufzubauen, um diesem weit verbreiteten Mangel in der Kühlkette wirklich entgegenzuwirken. Und wir sind davon überzeugt, dass aus technischer Sicht genügend Nachfrage vorhanden ist, um diese Vermögenswerte im Laufe der Zeit tatsächlich zu füllen, angesichts einiger der Nachfragevariablen, die ich Ihnen gegenüber erwähnt habe.

Aber gleichzeitig ist es einzigartig, dass wir ein völlig von Saxum getrenntes Schwesterunternehmen haben, das Arcadia Cold Storage & Logistics heißt. Und Arcadia ist ein 3PL und wirklich einzigartig. Und diese Firma wird von einem Mann namens Chris Hughes geleitet. Chris Hughes kennt sich sehr gut im Kühlhaus-Universum aus. Zu Beginn seiner Karriere war er bei Americold, wiederum der zweitbeste Spieler der Welt. Und was er tat, war, dass er mit der Zeit arbeitete. Er war mehrere Jahre lang Chief Commercial Officer bei Americold, also ein sehr hochrangiger Mann dort.

Er verließ das Unternehmen und gründete vor etwa einem Jahrzehnt sein eigenes 3PL. Dieses Unternehmen heißt Agro Merchants. Agro Merchants war eine Roll-up-Strategie, nicht anders als die großen Drei, wie ich sie beschrieben habe, bei denen sie eine Reihe unterbewerteter Vermögenswerte kauften, sowohl auf nationaler als auch auf globaler Ebene. Sie verfügten über eine Reihe von Vermögenswerten in Lateinamerika und Europa, was einzigartig ist. Und sie haben ein Portfolio aufgebaut und es Ende 2020 tatsächlich in großem Umfang für 1,7 Milliarden US-Dollar an Americold zurückverkauft.

Wie Sie sehen, gibt es also diesen Roll-up-Handel, der im Grunde immer wieder stattfindet. Deshalb hat Chris Hughes ein erstklassiges Team aus Betreibern zusammengestellt, erfahrenen Veteranen im Kühllageruniversum, das Arcadia Cold Storage & Logistics leitet. Es handelt sich um ein völlig eigenständiges Unternehmen. Er hat dort großartige Arbeit geleistet. Und wir haben eine Reihe öffentlicher Einrichtungen, etwa sechs befinden sich derzeit im Bau. Ich denke, fünf der sechs werden dieses Jahr geliefert. Und wieder baut Saxum eine Reihe dieser Gebäude.

Zu den Zusammenhängen gehört also die Fähigkeit zu verstehen, dass ein Gebäude im Rahmen des Budgets und termingerecht gebaut werden kann. Das Gebäude, das ich erwähnt habe, haben wir vor der COVID-Krise gebaut. Wir haben den Grundstein für das zweite NDFW-Spezifikationsgebäude gelegt, um wirklich die Nation aufzubauen. Wir haben das während der COVID-19-Krise im Rahmen des Budgets und des Zeitrahmens aufgebaut, was angesichts der Ereignisse bei den Stahlpreisen bei Stahl nahezu ungewöhnlich ist. Also noch einmal ein großes Lob an unser Entwicklungsteam, das unter der Leitung von Kieran Flanagan auf unserer Seite wirklich umgesetzt hat.

Aber das ist es, was wirklich einzigartig ist, und es hat auf Saxum-Seite Spaß gemacht, diesen Jungs bei der Arbeit zuzusehen, denn das ist nicht unser tägliches Geschäft. Wir sind Immobilienentwickler. Wir wissen, wie man Gebäude im Rahmen des Budgets und termingerecht baut, und genau das tun wir. Das ist unsere Spur, und wir bleiben dort. Aber zu sehen, wie ein Unternehmen wie Arcadia unter der Führung von Chris Hughes wächst, ist einfach faszinierend. Und es gab großes Interesse von vielen potenziellen Mietern, die die Lieferkette diversifizieren möchten. Aber nicht nur das, es gibt viele Mieter, die tatsächlich nur neue Flächen benötigen, für die es derzeit, wie gesagt, möglicherweise noch nicht einmal einen Anbieter gibt, da in diesem Sektor viele Nachfragekräfte im Spiel sind. Es war also wieder einmal wirklich einzigartig, diesen Jungs bei ihrer Arbeit zuzusehen und einfach zu sehen, wie sich dieser Aspekt des Geschäfts im Laufe der Zeit tatsächlich entwickelt hat.

Jimmy: Habe es. Ich werde Sie in ein paar Minuten etwas mehr über Arcadia fragen. Aber zurück zu Saxum: Sie haben gerade erwähnt, dass Sie ein Immobilienentwicklungsunternehmen sind. Kühllagerung ist nicht alles, was Sie tun. Wie passt diese Kühllagerstrategie in Ihre Gesamtstrategie als Immobilieninvestor bei Saxum?

Tschad: Ja. Es handelt sich also wiederum um eine geschäftskritische Strategie für uns. Auch hier sind zwei Lebensmittelkonzerne im industriellen, wie bereits erwähnt, industriellen Teil des Geschäfts angesiedelt. Es ist definitiv bei weitem die Hälfte dieses Geschäfts. Im Stillen sind wir der größte Spezifikationsentwickler für Kühllager im Land. Damit prahlen wir nicht wirklich. Wir bleiben auf unserer Spur, halten einfach den Kopf gesenkt und arbeiten hart. Aber wir verfügen derzeit über mehr als 2,5 Millionen Quadratmeter Entwicklungsfläche in mehreren Objekten, nicht nur in den ersten 6, wissen Sie, und im Moment nähern wir uns, ehrlich gesagt, fast 9. Auch hier sind einige davon vertraulich, aber wir sind in diesem Bereich sehr aktiv. Wir konzentrieren uns sehr auf den Raum.

Und noch einmal, nicht nur Deals, die vielleicht funktionieren könnten, und noch einmal, könnten dort funktionieren, wo ein Deal für Arcadia passt, wo das für sie als Mieter passen könnte. Auch das ist ihre Entscheidung. Es ist eine völlig separate Einheit. Es gibt dort Möglichkeiten, aber wir prüfen auch Möglichkeiten, integrierte Suiten für andere Mieter zu erstellen, mit denen wir direkt vor Ort sprechen könnten. Denn auch hier vermieten wir bei einer Reihe dieser Vermögenswerte möglicherweise Raum an einen 3PL wie in Arcadia, wir gehen jedoch manchmal spekulative Risiken bei diesen Vermögenswerten in Höhe von 100.000 bis 200.000 Quadratfuß ein, bei denen wir direkt da draußen sind Ich suche, wie ich bereits erwähnt habe, nach diesen Amazons oder Targets, die vielleicht etwas mehr Platz brauchen, oder?

Manchmal stoßen wir also auf Kunden in diesem Bereich, die sagen: „Hey, das ist großartig, Sie haben 100.000 Quadratmeter. Ich brauche 300.000. Sie sind offensichtlich in der Lage zu bauen. Wollen Sie das für mich bauen?“ Wir sind also vielfältig und können dies an mehreren Fronten tun. Es ist also ein großer Schwerpunkt für uns. Auch hier ist es sehr einfach, warum die Nachfrage da ist. Wir lieben es, in Gassen zu bleiben, in denen die Nachfrage offensichtlich ist. Und für unsere Investoren, typischerweise auf der Immobilienseite, besteht die Möglichkeit zu investieren darin, dass wir über eine Reihe einzigartiger GP-Investitionsvehikel verfügen, in die wir … Wissen Sie, Saxum ist … im Laufe der Zeit haben wir ein paar 100 Millionen US-Dollar eingesammelt von sehr vermögendem Kapital, was natürlich dem Publikum ähnelt, mit dem Sie aktiv sprechen. Aber wir haben auch etwa 300 bis 400 Millionen US-Dollar an institutionellem Kapital aufgebracht.

Was wir also tun, ist einzigartig: Wir bieten sehr vermögenden Anlegern die Möglichkeit, auf der GP-Seite einiger unserer Investitionen zu investieren. Und einige davon sind tatsächlich in einigen dieser Kühllager-Angebote enthalten. Nicht alle davon, aber diejenigen, bei denen es Möglichkeiten für eine GP-Komponente gibt, das werden wir uns ansehen. Und wir arbeiten gerade an einem GP-Fonds, der im Wesentlichen daran beteiligt ist. Wissen Sie, so sehen wir das, und so sehen wir es auch, wenn es darum geht, unseren Anlegern ein Engagement im Kühllagerbereich zu ermöglichen.

Jimmy: Wo passt normalerweise eine Kühllagerung? Würden Sie etwas zum Risiko-Rendite-Spektrum sagen? Welche Risiken sind mit der Kühllagerung verbunden? Wie beurteilen Sie diese Risiken? Und welche Rendite streben Sie über welchen Anlagezeitraum an?

Tschad: Sichere Sache. Normalerweise sprechen Sie also wiederum von Entwicklungsrenditen, und das kommt darauf an. Dabei ist der Zeithorizont wichtig. Aber Sie versuchen wirklich, Renditen zwischen den beiden, zweieinhalb Auch hier handelt es sich um Entwicklungsabkommen. Das unterscheidet sich also wohl nicht allzu sehr von der Immobilienseite, wo ich, wenn ich einen Mehrfamilien-Entwicklungsvertrag machen würde, hohe Teams, niedrige 20er-Jahre, potenzielle IRRs auf Projektebene und dann nicht allzu weit entfernte Nettoinvestitionen für Investoren hätte, ähnlich wäre. So sehen wir es also wirklich auf der Immobilienseite. Auch hier bauen wir Neubauten. Auch hier ist es normalerweise ziemlich einfach.

Wenn man an Risiko denkt, wird es auch wirklich interessant, denn als Investor, als kluger Investor, möchte man bei der Beurteilung von Investitionen nie auf die absolute Rendite achten. Das ist eine Sharpe-Ratio. Wenn Sie eine Anlage anhand ihrer risikobereinigten Rendite beurteilen, wie hoch ist das Risiko, dass der Vermögenswert auf Null sinkt, im Vergleich zu einem Fünf-X-Verhältnis oder einem Zwei-X-Verhältnis? Rechts? Das sind also Dinge, auf die Anleger immer achten sollten.

Und eines der Dinge, und ich glaube, ich habe diesen Punkt vorhin übersehen, als wir anfingen, uns wirklich mit Kühllagern zu befassen oder warum es uns gefiel, ist, wenn man anfängt, Kühllager als Anlageklasse zu betrachten, sehr niedrige Leerstandsquoten, teilweise angetrieben wegen des geringen Angebots, aber auch der geringen Nachfrage. Aber wenn man sich die 3PLs-Seite anschaut und diese Aufstiegsmischungen versteht … Wenn man während der COVID-19-Pandemie sogar auf Americold, Lineage, Arcadia und Unternehmen wie Agro Merchants zurückblickt, als Chris Hughes Agro Merchants leitete, gab es während der Corona-Krise fast keine Entlassungen Rezession. Null. Diese Gebäude blieben voll. Nun mag es, wie bei jedem Unternehmen, hier oder da zu einem gewissen Preisdruck kommen, aber im Allgemeinen haben sie alle ihre Belegungen behalten. Die Preise waren ziemlich stabil.

Und der Grund, warum das passiert ist, ist einfach, dass sich das Produkt, das sie lagerten, etwas verändert hat. Und um es unserem Publikum etwas näher zu erklären: Denken Sie daran, dass in einer Rezession weniger Menschen essen gehen. Sie bestellen mehr Essen von zu Hause aus, oder? Und wenn man über solche Dynamiken nachdenkt, ändert sich die Art der Lebensmittel und die Menge der Lebensmittel, die gelagert werden müssen, abhängig von den tatsächlichen Händlern, die diesen Bedarf decken. Ich würde also behaupten, dass die Kühllagerung eines der rezessionsresistentesten Unternehmen überhaupt ist, und zwar aus Gründen der Nachfrage und des Angebots, die wir erwähnt haben, aber auch aufgrund der Fähigkeit, die Preismacht voranzutreiben.

Jimmy: Wir haben hier also keine Zeit mehr. Ich glaube, wir beenden das Interview, aber ich wollte mehr über das externe Logistikunternehmen Arcadia sprechen, mit dem Sie eine Partnerschaft eingegangen sind. Wie sieht hier die Zukunftsvision für das Wachstum und die Marktpräsenz von Arcadia aus?

Tschad: Sichere Sache. Ich meine, Arcadia ... Auch das hat Chris Hughes schon einmal gemacht. Er hat ein großartiges Team zusammengestellt, um im Grunde ein erstklassiges nationales Logistikunternehmen mit mehreren Knotenpunkten aufzubauen, das im Herzen der Lieferkette steht und sich wirklich auf echte Kundendienstleistungen konzentriert, wobei der Kunde an erster Stelle steht und sehr nah dran ist. Wir versuchen nicht, ein riesiges Konglomerat zu werden. Es geht wirklich darum, Anlagen im zweistelligen Bereich zu bauen und zu vermieten. Auch hier besitzt Arcadia keine Vermögenswerte, sie sind eigentlich Mieter, sondern um diese Vermögenswerte tatsächlich auf nationaler Ebene zu vermieten. Und was wirklich einzigartig ist, ist, dass es eines der wenigen nationalen Netzwerke für Neubauten ist. Und der Fachbegriff dafür ist Greenfield, Greenfield-Gebäude auf nationaler Ebene. Also wiederum ist es Chris Hughes, der die Strategie auf dieser Seite der Gleichung vorgibt. Das ist ihre Strategie. Das ist ihr Fokus. Sie sind stark daran beteiligt, bestehende Beziehungen aufzubauen und neue auf nationaler Ebene aufzubauen.

Und um es nur für Sie zu quantifizieren: Zurück zu meinem Autohaus, das Family-Office-Beispiel ist dieses, Arcadia, zwischen den Mietverträgen, von denen wir wissen, dass sie sie unterzeichnen, werden sie bis zum ersten Quartal etwa 1,5 Millionen Quadratfuß Pachtzinsanteil haben des nächsten Jahres. Mit nur 1,5 Millionen Quadratfuß Pachtanteil wird Arcadia der siebtgrößte Kühllagerbetreiber als 3PL im Land sein. Und das ist doch das Wilde, oder? Denn Sie sprechen wieder von den 85 %, den großen 3. Es braucht nicht viel, um unter den Top 10 zu sein.

Und für mich ist das einfach umwerfend, denn wir reden hier über Essen. Lebensmittel sind eines der lebenswichtigsten Güter in unserem Land und haben neben Wohnraum den höchsten Nutzen, den man sich vorstellen kann. Wie kann diese Anlageklasse also nicht stärker genutzt werden? Rechts? Und wiederum ist die Analogie dieses Gebrauchtwagenhändlers, ein großer Teil dieses Marktes besteht im Laufe der Zeit aus diesen kleineren Vermögenswerten. Es ist also einzigartig, wenn man sich wirklich die Möglichkeiten ansieht, die Kühlkette durch erstklassige Vermögenswerte mit dem besten Managementteam wirklich zu institutionalisieren. Das ist also wirklich die Vision von Arcadia: Es soll zu einer nationalen Plattform heranwachsen und hier wirklich auf allen Ebenen umgesetzt werden. Es ist also wirklich einzigartig.

Jimmy: Nun, Chad, das war großartig. In der heutigen Folge erfahren Sie wirklich viel mehr über die Kühllagerbranche und erfahren, was Saxum in dieser Branche tut. Vielen Dank für das Teilen Ihrer Erkenntnisse. Bevor wir gehen, wohin kann sich unser Publikum aus vermögenden Investoren und Beratern wenden, um mehr über Sie und Saxum zu erfahren?

Tschad: Sicher. Saxum Real Estate, gehen Sie einfach direkt auf unsere Website, sie ist www.saxumre.com. Und dann Arcadia, das Gleiche, schauen Sie einfach unter www.arcadiacold.com nach. Dort konnten Sie die bestehenden Portfolios von Arcadia sehen. Man konnte sehen, dass die gesamte Führung und das Management von Arcadia, einschließlich Chris Hughes, anwesend sind. Sie könnten einen Blick auf einige dieser Gebäude werfen, die wiederum einfach faszinierend sind. Nochmals eine letzte Sache, die ich sagen möchte, um das zu quantifizieren. Wenn man sich ein etwa 400.000 Quadratmeter großes Gebäude ansieht und es sich wirklich anschaut, entspricht das einer Fläche von 6 bis 7 Fußballfeldern. Wenn Sie also an die Lieferkette denken und daran, wie geschäftskritisch sie für uns als Land ist, ist das wiederum äußerst interessant.

Jimmy: Ja, es ist ein großes Gebäude, und es hört sich so an, als müssten in den nächsten Jahren noch viel mehr davon gebaut werden. Ich werde in den Shownotizen, die wie immer auf unserer Website unter Opportunitydb.com/podcast verfügbar sein werden, auf jeden Fall auch einen Link zur Arcadia-Website und zur Real Estate-Website von Saxum setzen. Wir werden Links zu allen Ressourcen haben, die Chad und ich in der heutigen Sendung besprochen haben. Und abonnieren Sie uns bitte unbedingt auf YouTube oder Ihrer bevorzugten Podcast-Hörplattform, um immer die neuesten Episoden zu erhalten. Chad, nochmals vielen Dank, dass du heute bei mir warst. Ich schätze Ihre Zeit wirklich.

Tschad: Ich schätze dich, Jimmy. Danke schön.